¿Faltan viviendas o falla el modelo? -

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El mito de que basta con construir más viviendas

Hablando con un amigo de toda la vida que trabaja en el sector inmobiliario, daba por sentado que la solución al problema de la vivienda era construir. Y no le culpo, porque es un mantra que se lleva años repitiendo y que ha terminado calando en buena parte de la sociedad. Si faltan viviendas, construyamos más y los precios bajarán.

Es cierto que construir puede ser necesario en determinados lugares, especialmente donde aumenta la población y se crean nuevos hogares, pero reducir toda la crisis habitacional a una insuficiencia de construcción supone un diagnóstico demasiado simple e incompleto. El problema de la vivienda no depende únicamente de cuántas casas se construyen, sino también de dónde están, quién las posee, para qué se utilizan y, sobre todo, de si la población puede acceder a ellas.

Acompáñame, que te lo explico.

España ya hizo el experimento

Nuestro país ya puso a prueba la receta de construir a gran escala durante la burbuja inmobiliaria.

Según datos del INE, en 2007 se terminaron en España 646.792 viviendas, una cifra extraordinaria para un país de nuestro tamaño. Y no fue algo excepcional, ya que el Banco de España señala que entre 2001 y 2007 se construyeron, de media, unas 570.000 viviendas nuevas cada año. Para hacernos una idea de la dimensión que alcanzó aquella fiebre constructora, en 2006 se iniciaron 762.000 viviendas, tantas como en Francia, Alemania y Reino Unido juntas.

Sin embargo, esto no provocó una caída de los precios, sino todo lo contrario. Durante ese mismo periodo, el precio de la vivienda se multiplicó por 2,5 y, aun descontando la inflación, llegó a duplicarse, hasta que la burbuja terminó estallando y arrastró consigo a bancos, empresas, familias y administraciones públicas.

El estallido de la burbuja dejó además otra paradoja, un stock de viviendas nuevas sin vender que llegó a alcanzar unas 650.000 unidades en 2009.

En el siguiente gráfico se observa cómo el fuerte ritmo de construcción convivió durante aquellos años con una intensa subida de los precios. Los visados de obra nueva, que reflejan la evolución de los proyectos para construir nuevas viviendas, alcanzaron máximos precisamente cuando el precio medio de la vivienda se encontraba también en plena escalada.

Evolución de las principales variables del mercado de la vivienda en España. Fuente: Tinsa, IMIE Mercados Locales, 1.er trimestre de 2022, con datos de Notarios, MITMA y Tinsa.

La lección que podemos sacar es que es posible construir muchísimo y que los precios sigan subiendo.

¿Por qué? Porque la vivienda no es un bien cualquiera. No solo se compra para vivir, sino también para alquilar, conservar patrimonio, obtener rentabilidad, proteger el capital frente a la inflación o especular con su precio. Cuando se espera que este continúe aumentando, la propia subida atrae más compradores, más crédito y más inversión, de manera que la demanda deja de depender únicamente de cuántas personas necesitan un hogar.

No faltan simplemente casas

Según el último Censo de Población y Viviendas disponible, correspondiente a 2021, España contaba con 26,6 millones de viviendas para unos 47 millones de habitantes. De ellas, el INE contabilizó aproximadamente 3,84 millones de viviendas vacías, equivalentes al 14,4 % del total, además de 2,51 millones de uso esporádico.

Esto no significa que todas ellas puedan utilizarse mañana para solucionar el problema. Muchas se encuentran en municipios pequeños, zonas rurales o lugares donde apenas existe demanda laboral. El propio INE muestra que el 45 % de las viviendas vacías se concentra en municipios de menos de 10.000 habitantes. No podemos trasladar un piso vacío de un pueblo de Lugo al centro de Madrid, por mucho entusiasmo logístico que pongamos.

Pero estos datos sí cuestionan la idea de que España sufra una simple escasez nacional de viviendas. Lo que hay es un desajuste territorial, una utilización ineficiente del parque existente y, sobre todo, un grave problema de acceso en las ciudades y áreas donde se concentran el empleo, los servicios y la población.

En los últimos años el crecimiento de la población y la formación de nuevos hogares han sido superiores al ritmo de construcción. De hecho, el Banco de España estima que entre 2021 y 2025 la creación neta de hogares superó en unas 750.000 unidades al número de viviendas terminadas. En ciudades y áreas metropolitanas con mayor presión sobre la vivienda, por tanto, aumentar la oferta forma parte de la solución. Pero una cosa es reconocer un déficit localizado de vivienda y otra concluir que el problema español puede reducirse a construir más.

Una vivienda puede existir físicamente y, sin embargo, no estar disponible como residencia habitual asequible. Puede estar vacía, dedicarse al alquiler turístico, utilizarse esporádicamente, mantenerse como activo patrimonial o simplemente ofrecerse a un precio inaccesible para los hogares de la zona.

Cuando la vivienda se convierte en un activo financiero

Una de las claves para entender esta situación es que la vivienda, además de cubrir una necesidad básica, se ha convertido también en una forma de inversión. Para quien busca un hogar es, ante todo, un lugar donde desarrollar su proyecto vital, mientras que para un inversor puede ser un activo con el que obtener una renta, conservar patrimonio o beneficiarse de su revalorización. Es lo que en economía se conoce como financiarización de la vivienda, un proceso por el que su función como activo financiero va ganando peso frente a su condición de hogar.

Este proceso se ha visto favorecido durante años por unos tipos de interés históricamente bajos y una gran disponibilidad de capital en busca de rentabilidad, contribuyendo a que el precio de la vivienda se aleje de los salarios de quienes necesitan habitarla. El problema aparece cuando la rentabilidad se impone sobre la necesidad de disponer de un lugar donde vivir.

Este contraste cobra especial relevancia si tenemos en cuenta el artículo 47 de la Constitución Española, que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones y establecer las normas necesarias para hacerlo efectivo. Y va incluso más allá, al exigir que el uso del suelo se regule de acuerdo con el interés general «para impedir la especulación». Es decir, nuestro propio marco constitucional reconoce que la vivienda y el suelo tienen una función social que no puede quedar supeditada a la rentabilidad económica.

Si nos fijamos en el mercado del alquiler, el Banco de España estima que las personas jurídicas privadas, fundamentalmente empresas y sociedades, poseen alrededor del 8 % de las viviendas habituales alquiladas a precio de mercado, mientras que los particulares con más de diez inmuebles representarían, como máximo, otro 7 %. Aunque esta frontera estadística tampoco debería tomarse demasiado al pie de la letra, ya que deja fuera a particulares con varias viviendas que no alcanzan ese umbral.

En cualquier caso, estos datos muestran que los grandes propietarios no poseen la mayor parte de las viviendas del mercado del alquiler, pero eso no significa que su actividad no contribuya a elevar los precios, especialmente allí donde el acceso ya resulta más difícil. No es lo mismo concentrar compras en Madrid, Barcelona u otras zonas tensionadas que hacerlo en lugares donde existe poca presión sobre la vivienda. Una presencia relativamente pequeña a escala nacional puede adquirir mucha más importancia cuando estas operaciones se concentran en determinados barrios y ciudades, compitiendo por una oferta limitada y contribuyendo al alza de los precios.

Además, una cosa es el porcentaje de viviendas que estos actores poseen dentro del parque de alquiler y otra su peso entre las que se compran y venden cada año. Los fondos de inversión, incluidos los conocidos popularmente como «fondos buitre», son solo una parte del fenómeno, ya que la inversión inmobiliaria también procede de sociedades, bancos, propietarios particulares y otros inversores.

Lo importante es comprender que la capacidad de comprar vivienda está repartida de manera profundamente desigual. Una vivienda puede existir y estar en el mercado y, aun así, ser inaccesible para quien la necesita, porque compite por ella con compradores que disponen de mayores recursos económicos y persiguen objetivos completamente diferentes.

El paradójico caso de Sareb

Para entender algunas de las contradicciones del modelo inmobiliario español merece la pena detenernos en Sareb, una sociedad creada en 2012 y conocida popularmente como el «banco malo», que se hizo cargo de viviendas, suelo y otros activos problemáticos procedentes de entidades financieras tras el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Durante años su finalidad principal no fue proporcionar vivienda asequible, sino vender esos activos para recuperar la mayor cantidad posible de la deuda asumida. La situación cambió en 2022, cuando el Estado pasó a controlar más del 50 % de Sareb, convirtiéndola en una sociedad de mayoría pública.

Ese cambio empezó a trasladarse a la política de vivienda en 2025, cuando el Gobierno aprobó el procedimiento para incorporar al parque público más de 40.000 viviendas y cerca de 2.400 suelos de Sareb. La gestión de estos activos se encomendó a Sepes, actualmente denominada CASA 47 Entidad Pública Empresarial, con el objetivo de destinarlos a vivienda asequible.

Después de años en los que la prioridad había sido recuperar deuda, parte de aquellos activos pasaban así a cumplir una función social en un país que seguía teniendo uno de los parques de vivienda pública más reducidos de Europa.

La política de vivienda, además, no depende únicamente del Gobierno central, sino que las responsabilidades se reparten entre los distintos niveles de la Administración. Las comunidades autónomas concentran el mayor peso competencial en esta materia y gestionan buena parte de las políticas y del parque público, mientras que el Estado dispone de capacidad para influir mediante la regulación, la fiscalidad, la financiación y los presupuestos. A ello se suman los ayuntamientos, cuyo papel es decisivo en cuestiones como el urbanismo, el suelo y las actuaciones locales.

Por tanto, la escasez de vivienda pública que arrastra España no puede atribuirse a una única administración, sino que es el resultado de decisiones adoptadas durante décadas por administraciones estatales, autonómicas y locales de distinto signo político.

La gran anomalía española de la vivienda pública

Aquí aparece una de las grandes debilidades de nuestro modelo. Nuestro país dispone de unas 300.000 viviendas de alquiler social, lo que representa aproximadamente el 1,5 % de las viviendas principales y alrededor del 1 % del parque total de viviendas. Para poner esta cifra en perspectiva, el promedio de los países de la OCDE, que agrupa principalmente a economías desarrolladas, se sitúa en torno al 7 %.

La distancia es tan grande que el propio Banco de España estima que para acercarnos a los niveles medios de la Unión Europea o de otras economías avanzadas sería necesario incorporar alrededor de 1,5 millones de viviendas de alquiler social.

Fuente: elaboración propia a partir del Banco de España, Informe Anual 2025, gráfico 2.14.a, con datos del INE, Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y OCDE.

La consecuencia de disponer de una alternativa pública tan pequeña es que quienes no pueden acceder a una vivienda en propiedad dependen en gran medida del mercado privado del alquiler.

En 2022, cerca del 40 % de los hogares españoles que alquilaban a precio de mercado se encontraban en situación de sobresfuerzo, lo que significa que destinaban más del 40 % de sus ingresos a la vivienda y sus suministros, aproximadamente veinte puntos más que la media de la Unión Europea. Lejos de tratarse de un problema del pasado, los análisis publicados por el Banco de España en 2026 muestran que las dificultades de acceso a la vivienda siguen siendo especialmente graves en las grandes áreas urbanas.

Parece evidente, por tanto, que el mercado, por sí solo, no garantiza un acceso asequible a la vivienda. Quién lo iba a decir.

Qué viviendas, dónde y para quién

Hay ciudades y áreas metropolitanas donde se necesitan nuevas viviendas, del mismo modo que es necesario rehabilitar edificios, aprovechar mejor los suelos ya urbanizados y adaptar el parque residencial a los cambios demográficos.

La crisis habitacional en España no se explica simplemente porque falten viviendas. También tiene que ver con la localización, la desigualdad en la capacidad de compra, su conversión en activo financiero, el alquiler turístico, la escasez de oferta pública y unas reglas que durante décadas han favorecido su uso como inversión frente a su condición de hogar.

Por eso, debemos preguntarnos qué tipo de viviendas necesitamos, dónde, quién podrá acceder a ellas y qué función queremos que cumplan.

En definitiva, construir más puede formar parte de la solución, pero no es la solución. La experiencia española demuestra que un elevado ritmo de construcción no garantiza precios más asequibles, porque el acceso a un hogar depende de muchas más cosas que del número de grúas que veamos en el horizonte.

Y precisamente ahí comienza el siguiente debate, el de qué políticas necesitamos para conseguir que la vivienda vuelva a cumplir, ante todo, su función esencial, servir para vivir.